業務案内

建物調査

概要

建物調査

打診検査建築物に対する仕上は、意匠目的及び下地保護を目的に施工されています。
また、防水は建築物に対する雨水の浸入を防ぎ、人間の生活や資産を保管する環境を維持する為に躯体を腐食や劣化から守っています。
従って外装の仕上げ・防水に生じる劣化を放置すると、その下にある躯体面の経年劣化が進み、将来思わぬ補修費用が掛かることがあります。

建物の維持管理で、瑕疵の発生を予測する事は難しい事ですが、定期的な調査・点検等により建物の変化を見極め、補修・修繕などをする必要があるかを検証していきます。

弊社では、防水層及び、外壁仕上げ面でのひび割れ・浮き落下等の危険性の有無を調べ、合わせて今後の維持保全を計画する上での資料とする事を目的としております。
建物の資産価値を維持する為に、建物のどの部分をどのように補修・修繕をするかの目安にして頂きたいと思います。

部位別劣化所見

外壁塗装面

塗装材には大きく分けて二つの要素があります。
第一に、【美観性の要素】、第二に【躯体コンクリートの保護】が挙げられます。

現在の劣化状況については、全体的に退色・チョーキング現象が見受けられます。また、コンクリートのひび割れに伴い塗装材の破断・剥離が確認され、エフロレッセンス(漏水跡)が見受けられます。尚、ひび割れに状況としては、コンクリートの乾燥収縮、打継の影響、挙動、震災等の要因によるひび割れが点在していると考えられます。

今後ひび割れ等を放置した場合、塗膜の膨れ・剥離に伴い、コンクリート自体の中性化促進、鉄筋露出現象などを増加させる要因になり、鉄筋の爆裂によりコンクリート表面が剥がれ落ちる危険性が有ります。
特に亀裂が多く確認できた駐車場側とベランダ側は障害危険度が高いので、修繕の際には適切に下地補修を実施し、美観性・躯体コンクリートの保護を考えた再塗装を推奨致します。

外壁:ひび割れ

外壁:ひび割れ

鉄筋の錆によるコンクリートの剥がれ

庇 見上げ:
鉄筋の錆によるコンクリートの剥がれ

塗料のチョーキング

外壁:
塗料のチョーキング(白化現象)

防水面

防水層の一部亀裂・剥がれ、ドレン周りの収まり(改修ドレンを設置していない)、防水層の保護塗料の劣化が見られました。

少しの亀裂からでも雨水が防水層の裏に入り込み漏水の原因や防水層の劣化・膨れに繋がります。

塔屋、屋上はクロス補強(塗膜の強度、立面の膜厚確保の為)を施した防水改修を推奨致します。(ウレタン塗膜防水の保護塗料の塗り替え目安は、3~5年くらいです)

塔屋:全景

塔屋:全景

庇:防水層の劣化

庇:防水層の劣化

屋上:改修ドレンは入っていない

屋上:改修ドレンは入っていない
 

シーリング

吹付面等の建具廻りの塗装仕上げシーリング目地はポリウレタン系及び油性のシーリング材です。

全体的に劣化が認められます。劣化状況としましては、シーリングの口開きが、打ち継ぎ、サッシ周りに認められます。また吹付面等の打ち継ぎの塗装仕上げシーリング目地には、ブリード現象による汚染、変色による美観の低下が認められます。

概ねシーリング材の防水機能は部分的には維持されているものと考えられますが、伸縮性が失われているので今後の耐用年数や仮設足場の有効利用を考慮しますと、改修工事に合わせてシーリング修繕工事を検討されることをお勧めします。

シーリング口開き

打ち継ぎ目地:シーリング口開き

打ち継ぎ目地:シーリング口開き

打ち継ぎ目地:シーリング口開き

サッシ周り:水切りシーリング口開き

サッシ周り:水切りシーリング口開き

鉄部製品

全体的に光沢低下、チョーキング現象が進行しています。また、外部(雨掛り部)の部分は塗膜の劣化が発生しており改修時期に達していると判断されます。

鉄部製品は塗膜により腐食を免れているので、錆がないからといって放置しておく事は避けた方が良く、定期的(雨掛り:3~4年位、非雨掛り:5~6年周期)に塗装する事が重要であると考えられます。

屋上手摺:錆の発生

屋上手摺:錆の発生

配管:錆の発生

配管:錆の発生

水切り:錆の発生

水切り:錆の発生

外壁タイル面

一般外壁・開口部廻りにタイルのひび割れが見受けられ、発生量としては経年相当にあたると考えられます。
また、打診調査においても一般外壁にタイルの浮きが確認されましたが、浮きについても経年相当と考えられます。
尚、タイル目地やタイルひび割れの付近にエフロレッセンスが一部混在し、要因としては、タイルのひび割れの大半は躯体コンクリートのひび割れの影響を受け、タイル表面に生じていると考えられる事から躯体コンクリートも含めたひび割れ補修並びにタイルの張替えが必要であると判断されます。

特にサッシ周りは、漏水の発生が非常に多く確認される箇所の為、改修時には、慎重な対応が望まれます。

一部少し力を加えるだけで剥がれてしまいそうなタイルがありましたので、安全のため撤去させていただきました。

外壁サッシ廻り:ひび割れ

外壁サッシ廻り:ひび割れ

外壁面:タイルの浮き剥がれ

外壁面:タイルの浮き剥がれ

外壁面:タイルのひび割れ

外壁面:タイルのひび割れ

判定表

上記の調査を行ったうえで、判定表を作成いたします。

塗装工事の特長

塗装の役割

塗装の役割

塗装工事とは

ひび割れを防ぎ、建物を防水保護し美観を整え、 建物の寿命を長くします。
遮熱と断熱効果など特別な機能の付与も可能です。

塗り替え時期はいつ頃?

塗り替え時期はいつ頃?

塗り替えの時期・タイミングと必要性について、何故塗料を塗り替える必要があるのでしょう?
外壁塗料はその種類に応じて3~20年と耐用年数があります。耐用年数を経過すると本来の建物を守る役割を果たせなくなります。 各塗料による耐用年数を経過した時が、塗り替えリフォームのタイミングになります。

日本の住宅の耐用年数は約30年と言われており、建物を建てた後にも2、3回の塗り替えが必要になります。

各塗装の耐用年数

各塗装の耐用年数


それぞれの工法の特徴や、作業環境、改修後の用途・機能

ご希望の耐用年数などから、最適な工法をご提案いたします。

外壁塗装の必要性

建物の構造体を保護するために外壁には塗装をしています。その皮膜が雨、風や紫外線などの有害物質の透過浸入を食い止め、壁内部の鉄筋や木軸を保護しているのです。ですから、外壁の塗装の劣化や剥がれを見つけたら塗り替えが必要なのです。

また、美観の面からも築10年ほど経過した建物は、どうしても汚れが目立ってきます。これは塗膜が劣化し撥水性を失っているからです。建物の耐久性を増すと共に新築のような美しさを取り戻す為に、外壁の塗装をお勧めします。


塗装の色あせ、塗装のヒビ割れ、塗装の剥がれ、粉をふいている、外壁表面が浮いてきている

気になる方は、一度チェックされると良いでしょう。

塗料について

外壁塗装にはアクリル樹脂系、ポリウレタン樹脂系、シリコン系などがありますが、弊社では外壁塗装には環境に優しく、耐久性の高い水性セラミックシリコン樹脂塗料を主に使用しています。 水性セラミックシリコン樹脂塗料は、アクリル・ポリウレタン系に比べて耐久性、防水性、低汚染性、防カビ・防藻性、水性であるため安全といった特長があります。

水性セラミックシリコン樹脂塗料の仕上がりのサンプル



写真は水性セラミックシリコン樹脂塗料の仕上がりのサンプルです。

 

左のベージュがかった箇所が塗装前、真ん中が下塗り段階、右が仕上がりの状態



段階的な写真です。一番左のベージュがかった箇所が塗装前、真ん中が下塗り段階、右が仕上がりの状態です。

外壁塗装

外壁の塗装皮膜も立地条件や施工条件によりますが、年月とともに必ず劣化していきます。劣化が進んでいけば塗料の発水性が失われ、雨水が外壁に浸透するようになり問題を起こします。タイルでも、浮いて裏に雨水が回りさらに浮きを広げたり、亀裂など発生し水の浸入による弊害が起こります。これらを保護する為の塗装が外壁塗装です。

外壁仕上げの改修事例

外壁仕上げの改修事例before 矢印 外壁仕上げの改修事例after
Before After

クラック(ひび)補修

近年、コンクリートの亀裂の問題がクローズアップされています。モルタル外壁のひび割れ(クラック)は、外壁のあらゆる箇所に生じることがあり、そのままにしておくと内部に水が入り腐食してしまう可能性もあります。亀裂は細かいうちに原因を突き止めて早めに処理することをお勧めします。

クラックを削って広げる

1.シール材が十分に働く巾(約1)に、クラックを削って広げる。

プライマーを塗布する

2.シール材を接着させる面に、プライマーを塗布する。左のグリーンのテープは施工上の目印。

シール材の充填

3.シール材の充填。

カーボニック

4.カーボニック(炭素繊維入り樹脂モルタル)で亀裂をふさぐ。

仕上げの吹き付け

5.仕上げの吹き付け。

無足場工事

無足場工法(通称ブランコ)とは?

無足場工法(ブランコ)とは?
無足場工法(通称ブランコ)とは、ビルのガラス清掃などで使われている方法で、屋上からロープでぶら下がり宙吊りのかたちで作業を行う高度な技術です。

この無足場工法により、ビルの高所でなおかつ、足場の組めないような狭い箇所でも、様々な作業が可能になります。

従来はビルメンテナンスで用いられてきた技術ですが、弊社は防水業者としてこの技術による施工を可能としています。

無足場工法(ブランコ)のメリット

  • 大掛かりな足場を組まずに施工することが可能なため、施工費用を大幅に抑えることができます。
     
  • 足場を組まないということは、それだけ工期のスケジュールも短くできるというメリットも生まれます。
     
  • 足場を組まないので、入居者や利用者への建物への制限も少なくなります。また見た目にも工事中という圧迫感を軽減させることができるといえます。


このように無足場工法(ブランコ)は非常に大きなメリットがありますので、予算や足場の問題でお悩みの方は、ぜひともモーティブへお問い合わせ下さい。

防水工事

雨漏りとは?

雨漏りとは.jpg
雨漏りとは、屋根や壁の破損部分や隙間から家の内部に雨水が侵入することです。

雨水が浸入すると、天井や柱、壁の内部を汚染し、カビを発生させたり腐食したりして、修理に多大な費用がかかるだけでなく、家の寿命そのものを縮め、健康にも害を及ぼす可能性があります。

防水とは?

防水とは

住宅や建築物の表面に、長期にわたって「水を通さない」「浸透させない」いわゆる防水機能を持った層を「張る」「塗る」「取り付ける」などをすることを、防水工事といいます。

ただし瓦やトタンなど屋根葺き工事とは区別しています。
建築では、住宅・建物の屋根・壁および室内などに施され、降雨水などの浸入防止、給排水等の漏水防止を図ることを目的としています。

建築物の屋上や壁には、防水層を設ける必要があります。丈夫につくられた鉄筋コンクリートの建物であっても例外ではありません。
建築物では以下の理由により、コンクリートに亀裂が生じます。

  • コンクリートの硬化時の収縮
  • 温度変化による伸縮
  • 地震や地盤の動きによる応力
特にコンクリートの打継ぎ部は、亀裂が発生しやすく、ここから浸入雨水は鉄筋を腐食し、建物の耐久性を大きく損なう原因となるのです。
もちろん一般も木造住宅でも屋根や壁からいったん雨水が浸入すると柱や梁など軸組み自体が腐食させ、修復に大きな費用がかかることになります。

こんな症状がでていませんか?

柱の腐食

柱の腐食

鉄骨の腐食

鉄骨の腐食

壁のシミ

壁のシミ

壁のカビ

壁のカビ

クロスのはがれ

クロスのはがれ

保護塗料の退色

保護塗料の退色

屋根防水

防水の補償期間は一般に10年ですが、そのころから立地条件や施工条件によりますが、防水層の劣化が目立ちはじめます。その時、早めの補修を怠ると、水が回って雨漏り等の思わぬ大工事になることがあります。建物の建築年数を確認し、早めに専門の業者に劣化診断をしてもらうことをおすすめします。

屋上防水の改修工事例

before 矢印 after
Before After

※建物の既存防水層により、様々な工法がありますので、それぞれの建物にあった工法をご提案致します。

防水工事について

シーリング・コーキング

雨漏り修理といっても、屋根材や瓦、壁材を全て新しくリフォームするとなると、非常に大きな費用がかかります。しかし雨漏りの箇所や経路を正確に突き止めた上での修理であれば、コスト的にも効果的な修理ができます。

ここで、シーリング・コーキングでの修理が有効となります。シーリングとコーキングは基本的には同じ作業で、部材の接合部からの水の侵入・空気の通過を防止するためにシーリング材やコーキング材を充填する作業のことです。

シーリング・コーキングbefore 矢印 シーリング・コーキングafter
Before After

防水工事

新築に近い状態であれば、雨水は屋根や外壁の表面を流れ落ち、建物に内部に入ることはありませんが、屋根、外壁の経年劣化やシーリング・コーキング材の劣化あるいはヒビ割れ、サッシの隙間といったわずかな箇所から内側に浸入する場合があります。また、サイディングなどはサイディングの裏面の結露によって建物内部に水がたまることもあります。

防水工事は、これらの屋根・外壁で防ぎきれなかった雨水や、内部の結露、あるいは経年劣化によるヒビ等の隙間から入り込んだ雨水が、構造体にまで達しないようにするものです。また、ビルの屋上などではコンクリートのままでは、必ず雨水が浸透してしまいますので、防水処理などで防水処理をします。

防水工事before 矢印 防水工事after
Before After

ウレタン防水 耐用年数:2~10年(仕様と部位により)

ウレタン防水

水平な屋上だけでなく、複雑な形状の屋上でも施工ができ、つなぎ目の無い塗膜で美観に優れた防水ができます。

また、ウレタン防水の大きな特長のひとつが重ね塗り改修(オーバーレイ改修)が可能なこと。既存防水の上に同系樹脂を塗布することで防水層を復旧・補強できるため経済的な改修が可能です。


アスファルト防水

アスファルト防水

新築またはアスファルト防水の改修時に多く使用される防水です。アスファルトを合成繊維に含ませたルーフィングというシートを何層も重ねることで防水層を形成する工法です。

溶解したアスファルトは粘着性をもち、水の浸入を防ぐ接着剤として有効で、防水性能に高い信頼があります。


シート防水 耐用年数:10~15年

シート防水

既存の防水の状態が非常に悪い場合に有効な施工方法で、既存防水の上から新規防水層を穴を開けてアンカーにて固定する。

また化粧性に優れ、在来積層品より押し出し成型品はピュア塩ビと呼ばれ耐久性があります。


FRP防水 耐用年数:10年

FRP防水

FRPというガラス繊維で強化されたプラスチック樹脂を用いた防水工法です。柔軟性のある素材なので、地震等の揺れにも下地が追従し、表面にヒビが入りにくく、強度に優れています。

また、FRP防水は保護層が不要のため、防水層の重量が無く、建物を補強しなくても施工可能です。


補修工事

補修工事

コンクリート内の鉄筋の錆等により、壁面のひび、欠損、浮きなどを状況に応じて、修復する作業です。

注入工事では、エポキシ樹脂を充填し、躯体のコンクリートとモルタル、タイルとの剥離を解消いたします。